土地增值税清算成本分摊_土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较
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土地增值税清算成本分摊_土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较

2019-10-12 11:00:02 投稿作者: 点击:

土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较

土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较 摘要:据我国《土地增值税暂行条例》、《实施细则》 以及部分地方税务机关的有关规定,在土地增值税清算的过 程中,对我国房地产企业的房产开发成本所采用的方法作出 了明确规定,本篇文章就主要对同一建筑物中包含的不同类 型房地产时采用的层高系数建筑面积法与采用建筑面积法 二者的差异进行比较,从面说明其对土地增值税的影响。

关健词:土地增值税 层高系数 建筑面积法 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定,在 土地增值税清算过程中,同时按照河北省税收政策法规处下 发的《关于地方税有关问题的解答》通知的精神,均对房地 产开发公司的土地及房产开发成本的分摊方法作出了明确 规定。具体规定如下:
(1)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、 转让房地产的,扣除项目金额应采用的占地面积法来计算分 摊。

(2)同一项目中包含不同类型房地产的,土地成本则 应该采用占地面积法。其他的开发成本应采用建筑面积法来计算分摊。

(3)同一建筑物中包含不同类型房地产的,应该采用 层高系数建筑面积法来计算分摊。

根据上述规定,说明房地产公司土地清算过程中对同一 建筑物中不同房产的开发成本,应该选择适层高系数建筑面 积法或者建筑面积法来进行成本分摊。

一、层高系数建筑面积法的计算口径、步骤:
(一)计算项目的层高系数 在纳税人的同一项目(包括不同类型房地产)中,选取 住宅的层高为基数,设定为1;
层高低于住宅的,则以1为系 数;
其他类别的用房层高高于住宅层高的,就需要按其他类 别用房层高和住宅层高的比例,然后计算出其层高系数。公 式如下:
某类型用房层高系数=该类型用房的层高数÷住宅层高 (二)计算项目的总层高系数面积 (1)某类型用房总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积) (2)某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房 层高系数×某类型用房已售建筑面积 (三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发 成本 某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产 开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的 层高系数面积 以某房地产公司开发的城市综合体项目为例子,该综合 体项目包括普通住宅、公寓、商铺和地下停车位四种类型房 产,其中土地成本为21664760.27元,房产开发成本为 320358130.80元,总成本为342022891.07元,按照层高系数 建筑面积法分摊结果如下:
二、建筑面积法计算方法如下 某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产 开发总成本÷ 总建筑面积 ×某类型用房已售部分的建筑 面积将上述综合体项目再按照建筑面积法重新分摊计算结 果如下:
从上述计算结果可以看出,采用层高系数建筑面积法分 摊房产开发成本,如果房产的层高系数越大,则分摊的开发 成本越多,相反,如果房产的层高系数越小,则分摊的开发 成本越少。土地增值税清算过程中,由于普通住宅增值率不 超过20%,则可以享受免征土地增值税的优惠政策,所以从 理论上讲,土地增值税清算时,如果上述综合体项目进行成 本分摊后,普通住宅增值率不超过20%,且非普通住宅及其 他房产项目为正增值,那么采用层高系数建筑面积法比采用 建筑面积法对企业更为有利,可以起到节约土地增值税的作 用,从而降低企业的整体税负。

实践过程中,由于各地税务机关对税收政策的理解和把 握并不一致,具体运用时要以当地地方税务机关的政策规定 为准,并且企业也要根据自己的具体情况进行合理税收筹划, 不能一就而就,简单照搬。

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