10年云南楚雄城市综合体项目市场调查报告100
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10年云南楚雄城市综合体项目市场调查报告100

2021-03-10 09:10:06 投稿作者: 点击:

 兆顺楚雄项目调查报告 前期市场调查概况 正太联合房地产策划有限公司 2014 年 03 月

  目录 兆顺云南楚雄项目调查报告-城市篇 ............................................- 1 - 一、 城市概况...............................................................................................- 1 - 二、 城市经济环境 .......................................................................................- 2 - 兆顺云南楚雄项目调查报告-规划篇 ............................................- 7 - 一、 楚雄市城市总体发展规划 ....................................................................- 7 - 二、 楚雄城市规划构想..............................................................................- 11 - 兆顺云南楚雄项目调查报告-政策篇...........................................- 14 - 兆顺云南楚雄项目调查报告-地产篇...........................................- 34 - 一、 楚雄市房地产发展现况 ......................................................................- 34 - 二、 楚雄州城市发展格局现状...................................................................- 35 - 三、 楚雄商业市场分析..............................................................................- 36 - 四、 楚雄重点商业项目信息 ......................................................................- 38 - 五、 楚雄住宅市场分析..............................................................................- 42 - 六、 楚雄重点住宅楼盘信息(网络调查)................................................- 44 - 七、 楚雄酒店式公寓市场分析...................................................................- 55 - 八、 楚雄酒店式公寓市调报告...................................................................- 56 - 兆顺云南楚雄项目调查报告-客户篇...........................................- 65 - 一、 商业客户分析 .....................................................................................- 65 - 二、 住宅客户分析 .....................................................................................- 67 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 兆顺云南楚雄项目调查报告-城市篇 一、 城市概况 楚雄—— 省恒门户、迤西咽喉 滇中特色大城市 亚洲人类的摇篮 楚雄市地处滇中,是楚雄彝族自治州首府驻地,距昆明 164 公里,素有“省 恒门户、迤西咽喉”之称,是省会昆明通往滇西七地州及东南亚各国的要冲。东 邻禄丰县,南连双柏县,西与南华、景东县接壤,北同牟定县毗邻。

 境内东西距 93 公里,南北距 82 公里。全市国土面积 4433 平方公里,城市 建成区面积 16.3 平方公里,全市总人口 48 万人,其中:农业人口 34.7 万人,非 农业人口 13.3 万人,城市常住人口 15 万 人;汉 族 37.4 万人,少数民族 10.6 万人, 少数民族人口中以彝族居多,达 9.09 万 人。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 二、 城市经济环境 1、 楚雄经济概况  国民生产总值(楚雄统计局统计数据)

 从 2005 年~2009 年楚雄国民生产总值数据来看,楚雄经济一直保持高速 的增长,即使是在金融危机之下,2008 年的增长率也达到 11.5%。而 2009 年 全市实现生产总值(GDP)达 342.4 亿元,同比增长 12.2%。

 经济的快速增长一方面可以增加居民的收入,提高人民的购买力,另一方面 也会带来更多的就业机会,提升从业人员的数量,从而为楚雄的房地产市场夯实 基础。

 图 1 2005-2009 年生产总值及增长速度 亿元 % 生产总值

 400 350 300 250 200

 11.9 193.3

 比上年增长 217.4

 12.3 253.6

 306 11.5

 342.4 12.2

 12.5 12 11.5 11 150 10.6

 10.5 100

 10 50 0 9.5 2005 2006 2007 2008 2009  产业结构及增长(楚雄统计局统计数据)

 楚雄三大产业结构比较稳定,据 09 年楚雄统计局统计,第一产业占比 23.6%, 同比增加 5.8%;第二产业占比 41.6%,同比增加 14.1%,高居榜首;第三产业 占比 34.8%,同比增加 14.2。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 2、 楚雄市固定资产投资(楚雄统计局统计数据)

 纵观 2005 年~2009 年楚雄社会固定资产投资数据,分为两大阶段,2005~ 2007 年为平稳发展期,2008~2009 年出现大幅度增长。2009 年全年全社会固 定资产投资 207.95 亿元,比上年增长 45.3%。

 图 4 2005-2009 年固定资产投资及增长速度

 250

 亿元

 固定资产投资 比上年增长

 207.95

 % 45.3

 50 45 200 40

 150 100

 27.3 29.5

 93.3 72.5

 117.4

 25.3

 143.1

 21.8

 35 30 25 20 15

  50 10 5 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 楚雄市全年房地产开发投资 28.26 亿元,比上年增长 38.6%。商品房竣工面 积 52.3 万平方米,增长 1.5 倍。商品房销售额 31.8 亿元,增长 14.3%,其中期 房销售额 24.9 亿元,所占比重 78.3%。

 3、 楚雄居民收支情况(楚雄统计局统计数据)

  城镇居民人均可支配收入 从 2005~2009 年,楚雄人居可支配收入的增幅呈稳定上升状态,实际收入 的稳定增长在一定程度上增加了居民对房地产的购买力。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告

 20000 15000 10000 5000

 元

 图 8 2005-2009 年城镇居民人均可支配收入及增长速度 % 城镇居民人均 可支配收入 比上年增长 12.9 14319 13031 9.3 11701 9195 10611 6.1 3.6 5.1

 14 12 10 8 6 4 2 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 4、 楚雄市金融机构存贷状况  楚雄财政收入状况(楚雄统计局统计数据)

 2009 年,全年完成财政总收入 73.30 亿元,比上年增长 11.8%。其中:上 划中央“两税”收入 39.73 亿元,增长 15.1%;上划中央和省级所得税收入 7.20 亿元,下降 8.1%;上划省级耕地占用税和卷烟教育费附加收入 0.79 亿元,增长 56.1%;地方一般预算收入 25.58 亿元,增长 12.7%。地方一般预算支出 90.82 亿元,增长 29.7%。

 图 5 2005-2009 年财政总收入及地方一般预算收入 亿元 73.3 80 财政总收入 65.6 54.2 地方一般预算收入 60 39.4 33.2 25.6 40

 22.7 18.0 12.3 14.3 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 图 6 2005-2009 年财政总收入及地方一般预算收入增长速度 %

 30.0 20.0 10.0 0.0

 财政总收入 25.4 26.5 地方一般预算收入 18.9 20.9 25.0 16.5 12.4

 5.0

 12.7

 11.8

 2005 2006 2007 2008 2009 - 4 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 楚雄银行存款余额 截至到 2009 年底,楚雄金融机构年末人民币存款余额 373.12 亿元,比年 初增长 25.7%,其中城乡居民储蓄存款 189.98 亿元,增长 20.7%。金融机构年 末人民币贷款余额 216.37 亿元,比年初增长 37.3%。

 5、 楚雄交通现状 楚雄是滇中交通枢纽。连接昆明与滇西各地州的咽喉地带。

 楚雄位于昆明以西,交通方便,320 国道(滇缅公路)连接昆明与滇西各地 州。

 昆明至大理、楚雄、保山、丽江的高速公路也已通达。

 昆明至楚雄铁路全程 184 公里,经停温泉、禄丰、广通等站。

 6、 楚雄历史文化 1)文化概况 楚雄州是人类文明的发祥地之一,有着悠久的历史和灿烂的文化。楚雄地名 的来由与“庄乔通滇”这一历史事件有关。

 战国时,楚人庄乔从湘西来到滇池 流域,便将此地定为楚,南诏时期,这里叫“威楚县”,明代改为楚雄县,建国 后成立楚雄彝族自治州。

 楚雄州的文化,由于所处的地理环境与历史条件,其发展呈现出丰富性、开 放性与单一性、封闭性的双重特征。在坝区和交通沿线,由于邻区文化的影响与 历代中原王朝的开发,形成了以汉文化为主要特征的地方文化;在山区各少数民 族地区,因与外界相对隔绝,保留了彝族等少数民族传统文化。但两种文化又长 - 5 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 期相互交融、相互影响,相互吸收,形成了楚雄州多元一体的民族地方传统文化。

 2)楚雄旅游 楚雄旅游资源丰富,自然人文景观底蕴厚实,有紫溪山国家级森林公园、中 国彝族十月太阳历文化园、峨碌公园、灵秀湖、楚雄博物馆等旅游区(度假区)。

 明清时期曾是滇西佛教圣地,现为国家级森林公园、省级自然保护区和风景名胜 区的紫溪山距市区 15 公里,林木参天、古藤缠树,草坪如茵,有元代古杏、古 茶、滇藏木莲、猴欢喜、巴豆藤等百年以上的古树名木,有粗榧、三尖杉、香果 树等国家三级以上保护植物,已发现的植物有 1360 多种,动物 107 种,被誉为 滇中生物多样性基因库。其景点“紫溪园”山水秀美,与山下彝寨,苗寨田园风 光相映成趣;“亮水塘”烟波浩渺,林海莽莽,马樱簇涌;“紫顶寺”庙宇辉煌; 响水箐飞瀑如帘,香果林树婆娑;“寂光寺”寺庙遗迹深藏林间;寨林古道有沩 仰宗法师舍利塔;“紫溪彝寨”葫芦笙、羊皮鼓伴篝火对歌,赏尽《梅葛》古韵。

 彝族十月太阳历文化园,有“一海一瀑四广场、六寨八区一条龙”景观;另有城 南万家坝出土的春秋战国时期铜鼓。距今 800 年的大理国文物护法明公德运碑 与明代文庙、雁塔、西灵宫、兴隆寺,苍岭发掘的中生代恐龙足印化石群,云龙 古州南安民居构成蕴韵浑厚的人文景观。以紫溪山为重点的景区基础建设不断完 善,“农家乐”等旅游市场经营管理进一步规范。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 兆顺云南楚雄项目调查报告-规划篇 一、 楚雄市城市总体发展规划  楚雄市城市规划框架 《构建滇中特色大城市—楚雄规划研究》中提出立足自身条件,发挥后发优 势,把楚雄州建设成为“滇中经济圈新的增长极,全省乃至全国最具发展活力和 竞争优势的少数民族自治州之一”,构建滇中特色大城市。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告  楚雄城市主城区功能结构 主城区是未来楚雄城市的核心部分和首要功能区,以居住、行政、文教、商 贸、交通、旅游功能及无污染、轻污染加工制造业为主,具有明显的综合型特征。

 主城区远期规模控制在 40 平方公里以内和约 40 万人。确保田园与城市在 坝区内的长期共存,又能保持山水园林城市的宜人格局,维持生态环境的基本质 量;同时,主城人口规模可在现状基础上翻番,实现较好的聚集效应。

 主城区远期建设用地可接近 50 平方公里,但其中一定比例(20%左右)用 地作为低密度功能区(文化旅游区,休闲游览区等),使城区外围地段仍能保持 较大面积的开敞空间,避免出现城市密集区充盈盆地的局面。

 主城区主导产业:发展烟草业、天然药业、绿色食品业;依托承东启西、连 接南北交通枢纽的优势,发展商贸、物流业;发挥州域中枢的区位优势和城市旅 游资源、设施优势,发展文化旅游和相关服务业;面向州内外市场发展住宅及相 关产业。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告  城镇所在坝区功能目标 城镇所在坝区(盆地),是人口、经济、设施聚集区,建设活动集中,各类 矛盾突出,在城镇所属行政区中的地位举足轻重。

 楚雄坝子:楚雄坝子面积约 50 平方公里,建成区面积 21 平方公里。从现 状看,在城市外围地带尚留有一定的农田,一定的开敞空间。但楚雄作为全州的 中心城市,城市扩展的势头较为迅猛。从长远看,楚雄市在未来发展中应尽可能 的紧凑发展,在城市外围留出一定的开敞空间,作为生态缓冲地带,不宜“遍地 开花”,将整个坝子全部占满。

 南华、牟定坝子:视为一个整体,按照城乡统筹、区域统筹的原则,综合协 调其社会经济发展与城乡建设事业。

 广通、双柏:两地的城镇建设更需节约用地、紧凑发展;尽量发展资源和土 地利用率高、市场前景广阔的特色产业。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告  楚雄市产业政策 楚雄城市的区域产业政策,以地区发展条件、自然环境特征、城市发展目标 等重大战略要素为依据,主要面向区域空间管制分区中的“重点发展区”,通过 税收、土地、环保等方面的政策和城镇规划中空间功能布局方面的要求,对不同 产业进入不同区域的条件设置不同的门槛(即准入条件),从而引导生产要素的 区域合理配置,促进城镇群区域内城乡产业布局的调整优化。

  区域道路交通建设 城镇间道路交通建设:区域交通基础设施,是保障城镇健康发展的一项重要 基础条件,未来将实施一些直接惠及地方各城镇间联系的道路建设项目。同时, 推动目前楚雄市与南华、广通、牟定、双柏等地客运班车的公交化转型,逐步形 成、完善覆盖未来楚雄城市各城镇 间及乡村的公共交通网络。

 对外交通建设:适应相关铁路 线路升级、提速进程,积极促进楚 雄-昆明间城际列车的开通,加强楚 雄与省会昆明及滇中其他城市的客 运交通联系提供更为快捷的途径。双 公路在全省乃至我省沟通西南腹地 和通往东南亚的省际、国际公路网络 中具有战略地位,争取将其设计等 级由二级公路提升为一级公路或高 速公路。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 二、 楚雄城市规划构想  空间格局 楚雄城市未来的空间格局是 “一主、两轴、四副”,形成圈层组团形态的城 镇群落。

 1、“一主、两轴、四副”空间格局 “一主” 即楚雄市市区,也是未来楚雄城市的主城区。

 “两轴” 即沿 320 国道(昆楚、楚大高速公路)的东西发展主轴和沿规划元双一 级公路的南北发展次轴。前者自东向西依次连接广通、苍岭、楚雄、紫溪、吕 合、南华县城等城镇,后者自北向南沟通牟定县城、楚雄、东华、子午、双柏 等城镇。两轴相交于主城。

 “四副” 即楚雄市西面的南华县城、北面的牟定县城、东面的广通镇镇区,南面的 双柏县城是楚雄城市的四座次级城镇。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 2、圈层组团形态的城镇群落 - 12 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 未来圈层组团形态的城镇群落,由三个部分构成:

 城市内圈,即主城区及周边地段。

 城市中圈,即主城区外 10 公里半径内的吕合、东华、子午、苍岭诸镇镇区。

 城市外圈,即主城区周边 30 公里半径内外的南华县城龙川镇、牟定县城共 和镇、双柏县城妥甸镇和禄丰县广通镇。

 ——优化发展主城区。

 ——加快建设城市中圈各镇。楚雄城市中圈各镇的功能定位应以环境、景观和生 态效益为重,主要围绕城郊型产业的内容(休闲度假、观光农业、园艺、副食基 地、经济作物种植等)来加以考虑和布局。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 兆顺云南楚雄项目调查报告-政策篇 【2009-2010 年房地产政策】

 2010-4-17:《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称 “新国十条”  发布机构:国务院办公厅  政策内容:对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包 括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购 买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基 准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款 利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。住房城乡 建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准;商品住房 价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发 放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际 情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

 2010-1-10:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及土 地、信贷、市场监管等十一个方面,简称“国十一条”  发布机构:国务院办公厅  政策内容:以家庭为单位,明确二套房首付比例不得低于 40%。严禁对不符 合房地产信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放贷款。严厉查处违 - 14 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 法违规用地和屯地、炒地行为。多建限价房。各地要结合本地区房地产市场 情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出 台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定 2009-12-17:《进一步加强土地出让收支管理的通知》  发布机构:财政部、国土部等五部委  政策内容:明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则 上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于 全部土地出让款的 50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

 12 月 14 日:国四条,遏制高房价  发布机构:国务院  政策内容:12 月 14 日,国务院常务会议在总理温家宝主持下召开。会议首 次提出要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

 会议肯定了为应对金融危机而施行的促进房地产市场健康发展的政策。但同 时指出,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应 当引起高度重视。

 会议就保持政策连续性和稳定性、保障性住房建设以及房价等问题上,提出 了几点要求。

 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品 住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别 化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善 土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012 年末,基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。

 09 年 12 月 9 日:个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年  政策内容:9日召开的国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限 由2年恢复到5年,其他住房消费政策将会继续实施。根据去年年底国家出 台的优惠政策,自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日,个人将购买不足 2 年的 非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过 2 年(含 2 年)

 的非普通住房或者不足 2 年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购 买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过 2 年(含 2 年)的普通 住房对外销售的,免征营业税。该优惠政策将终结于 2009 年 12 月 31 日。

 中国指数研究院副院长陈晟表示,当初的优惠政策大大增加了二手房市场的 交易活力,但也让二手房市场上的一些投机现象纷纷出现,并直接导致了一 些楼盘价格虚高。此次将征免时限恢复到 5 年,意味着普通住房要购买满 5 年之后,才能享受到免征营业税的优惠,无疑将使得短线的交易成本增大, 从而抑制投机性购房。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 2009-10-16:关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工 作的实施意见  政策发布:七部门  政策名称:政策时间:政策内容:利用住房公积金闲置资金发放的保障性住 房建设贷款,必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户 区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设,禁止用于商 品住房开发和城市基础设施建设。

 《实施意见》明确,必须加强贷款管理,保证资金安全。一是设立资金监管 专项账户,对贷款资金流动实行全程封闭管理。二是住房公积金管理中心对 贷款项目进行严格评审,并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民 政府批准。三是住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理, 切实防范贷款风险。四是落实贷款抵押,借款人必须以在建项目、房产或土 地使用权足额抵押,不得重复抵押。五是规定试点城市政府承担落实偿还贷 款的责任,确保贷款本息按时偿还。

 2009 年 10 月:《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土 地利用的通知》  发布机构:国土资源部  政策内容:于 9 月 1 号。国土资源部正式对外发布《国土资源部关于严格建 设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府加强土地批后监 管,及时向社会公布土地供应计划、供应结果和实际开发利用情况等动态信 息。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 点评:该通知的规划,会在全国上下各级政府掀起一股审查风,在一定程度 上会对开发商囤地、捂盘现象形成一定的冲击,可以在一定程度上缓解当前 市场供需矛盾,同时对于市场的健康发展积极有利。

 2009 年 10 月:《保险资金投资不动产管理办法》  发布机构:保监会  政策内容:10 月 1 日,修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施,其 中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式,意味着保险资金可以 进入房地产市场,具体细则将于近期出台。

 此前,保监会相关人士称,保监会正在抓紧制定保险资金投资不动产和未上 市股权的管理办法并广泛征求意见,两个办法争取今年 10 月 1 日新保险法 正式实施之前出台,最迟不晚于 10 月份公布。

 经济复苏预期的强化,作为机构投资者的保险资金投向易受关注,尤其在新 《保险法》实施的背景之下。

 点评:述中金公司报告认为,保险资金进入房地产市场应该是个长期过程。

 不动产投资过程较为复杂且周期较长,由于目前利率水平较低,流动性较为 充裕,优质商业物业比较稀缺,短期内增持大量商业物业可行性较差,而同 时持有商业物业还涉及到流动性较差和对管理的要求较高,所以也难短期内 一蹴而就;此外,受经济低迷影响,商业物业租金收益率仍处于下降之中, 也阻碍了保险资金短期介入的积极性。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 09 年 8 月 3 日:《要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地 产业等领域的税收征管的通知》  发布机构:国家税务总局  政策内容:通知指出,要重点对房地产开发成本费用进行审核,并加强个体 工商户税收管理以及大企业的重点项目检查。除对房地产提出严格税收征管 外,昨日下发的通知同时还提出:加强股权交易税收监管,防止利用海外注册 企业进行避税;加强反避税管理,防止跨国企业将境外亏损转移境内;以及 加强个体工商户税收管理,加强大企业重点项目检查等三个方面的税收管理 强化内容。

 点评:由于此次通知涉及了房地产业土地储备、土地一级开发、土地供应、 取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手 房交易、租赁等所有环节涉税行为,因此对楼市将产生一定的影响,成本增 加,则售价抬高。

 09 年 7 月 30 日:《流动资金贷款管理暂行办法(征求意见稿)》  发布机构:银监会  政策内容:将于 3 个月后实施:办法内容将除固定资产贷款以外的其他公司 类贷款品种全部纳入其中,强化了上述贷款的流向管理,以减少贷款被挪用 的风险。该办法规定:单笔支付超过借款合同金额的 30%,且超过 100 万元 人民币的;或单笔支付未超过借款合同金额的 30%,但绝对金额超过 1000 万元人民币的贷款须采取贷款人受托支付。所谓贷款人受托支付,是指银行 根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的 - 19 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 借款人交易对手。受托支付主要与借款人自主支付方式相区别,后者指借款 人可根据贷款合同约定的用途,将贷款资金自主支付给交易对手。

 点评:所谓贷款人受托支付,是指银行根据借款人的提款申请和支付委托, 将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。此条政策旨在重申 和提示流动资金贷款存在的潜在风险。同时,通过贷款人受托支付,来加强 对信贷资金流向的管理。

 2009 年 7 月 :中国采取措施稳定房地产市场信心和投资  发布机构:住建部 1、加强监督管理,确保完成今年保障性安居工程工作任务,重点督查年度计 划执行、建设用地落实、资金使用、工程建设管理等情况; 2、继续稳定房地产投资; 3、继续加强房地产市场监测分析,加强对各地的分类指导。重点加强对北京、 上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指 导,着力稳定房价,促进房地产市场平稳健康发展。

 09 年 06 月 19:监会关于银进一步加强按揭贷款风险管理的通知  发布机构:银监会  银监发[2009]59 号

  各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄 银行:

  最近,部分地区房地产市场出现较大波动,房地产信贷尤其是按揭贷款业务 - 20 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开 始有所暴露。为加强信贷管理,切实防范按揭贷款风险,促进按揭贷款业务健康 有序发展,现将有关事宜通知如下:

  一、加强房地产行业形势研判。各银行业金融机构要进一步加强宏观经济运 行、相关行业产业状况、相关政策面的分析研究,密切关注房地产市场走势、行 业运作特征,密切关注经济周期、市场波动、资金链松紧、居民预期变化等可能 给按揭贷款业务带来的风险。

  二、严格贷前检查和按揭贷款发放标准。各银行业金融机构要严格执行《国 务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》( 国办发(2008)131 号)、 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的 通知》(银发〔2007〕359 号)、《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风 险管理的通知》(银监发[2008]42 号)规定,坚持贷款风险审慎指标控制,严格借 款人资格审查,注重从源头上防范贷款风险。要坚持面测面试和实访制,把做实 每笔贷款的尽职调查作为发放贷款的前提条件。坚持落实借款合同面签制度,核 实借款人首付款真实情况,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象 的发生。

  坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的 有关政策不动摇。要坚持贷款标准,严格借款人资格审查,审慎评估借款人风险, 确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二 套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相 降低首付款的比例成数。

  三、进一步完善按揭贷款风险防控制度。各银行业金融机构要根据外部市场 - 21 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 环境的变化以及自身业务发展的需要,建立完善与自身承受能力和风险管理能力 相适应的按揭贷款管理体制机制,按照审慎经营原则细化有关操作要求和业务流 程,合理配置资源,全面提升对按揭贷款客户的风险识别、计量和管理能力。做 好客户群识别与区分工作,改善差别化服务水平,提高差别化管理与定价能力。

 进一步优化业绩考核体系,从制度上引导分支机构重视内控机制建设和风险管理。

  四、进一步加强按揭贷款风险状况动态防控。对已经发放的按揭贷款,要加 强监测和分析,用好银监会客户风险监测预警系统,重点做好对客户违约以及交 叉违约情况的监测。加强对房地产抵押物的管理,定期对抵押物价值重估和动态 监测,必须时采取追加担保或压缩贷款等动态风险控制措施。对于违反“二套房 贷”规定发放的住房按揭贷款,即使贷款已分类为正常类或关注类,各银行业金 融机构要重新对其分类,同时要严格追究相关违规责任人员的责任,并及时将拨 备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。银行业协会要充分发挥协 调、维权职能,进一步加强行业信息共享机制、风险防控合作机制的建设,健全 完善“黑名单”制度,必要时组织采取协调一致的风险处置措施。

  五、加大监督力度和对违法违规行为的查处力度。各级银行业监管机构加大 对按揭贷款业务的监管力度,认真梳理存在的问题,开展有针对性的调查、抽查、 暗访和现场检查,加强窗口指导和风险提示,切实防范信贷风险。对检查中发现 的违法违规问题,要督促进行整改,严肃追究责任,对问题比较严重、整改不到 位、屡查屡犯、继续违规的机构和责任人员要加大处罚力度,可视情况依法采取 包括准入限制在内的相关监管措施,如暂停相关机构(分支机构)房地产按揭贷 款业务、暂停房地产贷款业务条线的高管准入、暂停境内外新设机构准入等。对 因贷前、贷中、贷后管理不到位、制度执行不到位造成损失的机构和责任人,要 - 22 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 落实责任,严肃处罚。对银行业金融机构内部工作人员和外部不法分子勾结、合 伙骗贷的,一经查实,要严肃追究责任,涉嫌犯罪的依法送司法机构处理。查处 中发现的重大事项,各银监局要及时上报。

 09 年 6 月 15 日:《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通 知》  发布机构:财政部、国家税务总局  政策内容:

 房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括:房屋产 权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、 外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或 者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法 定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

 通知指出,除规定的上述三种情形外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与 他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定 征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合 同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与 合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值 的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的 应纳税所得额。

 此外,受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得 - 23 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额, 为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显 偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式 确定的价格核定其转让收入。

 09-06-03:2009-2011 年廉租住房保障规划

  发布机构:发改委、财政部、城乡建 (一)总体目标。

 从 2009 年起到 2011 年,争取用三年时间,基本解决 747 万户现有城市低收入 住房困难家庭的住房问题。其中,2008 年第四季度已开工建设廉租住房 38 万套, 三年内再新增廉租住房 518 万套、新增发放租赁补贴 191 万户(各省、自治区、 直辖市和新疆生产建设兵团任务分解见附表)。进一步健全实物配租和租赁补贴 相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的 土地、财税和信贷支持政策。

 (二)年度工作任务。

 1.2009 年,解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉 租住房房源 177 万套,新增发放租赁补贴 83 万户。

 2.2010 年,解决 245 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉 租住房房源 180 万套,新增发放租赁补贴 65 万户。

 3.2011 年,解决 204 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉 租住房房源 161 万套,新增发放租赁补贴 43 万户。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 09 年 6 月 1 日:《土地增值税清算管理规程》  政策发布:国家税务总局  政策名称政策内容:根据《规程》,纳税人符合下列条件之一的,应进行土 地增值税的清算:一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转 让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。

 同时,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

 一是已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建 筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的;二是取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;三是纳 税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;四是省(自治区、直辖 市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

 清算审核方面,《规程》明确,清算审核包括案头审核、实地审核。审核 收入情况时,可对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。必要时,主 管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用 于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等情况。

  《规程》明确,土地增值税扣除项目审核的内容包括:取得土地使用权所支 付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;国家 规定的其他扣除项目等。

 点评:在 09 年政策松绑大形势下,继 07 国家税务总局《关于房地产开发企土 地增值税清算管理有关问题的通知》后再次提出《管理规程》此文,表面作用大 于实际作用。

 以 07 年为例,国家出台《通知》的背景为地价高企、房价快速上 - 25 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 升的阶段,而此次《管理规程》出台的主要目的也是在告之市场,告之开发商现 金流是受到国家国政的总体调控之下的。

 另一方面,因为土地增值税核算和征 收难度极大,且土地增值税具有总量较低的特点,所以地方政府宁愿在土地增值 税上有所不为,也不愿因此而影响到土地财政收入的大头。

 09 年 5 月 29 日:国务院 13 年来首次下调商品房项目资本金比例  发布机构:国务院  政策内容:国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结 果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35% 调低至 20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。

 点评:分析人士指出,资本金比例的松动,实际上是对开发商最为“对症下 药”的“拯救”,自有资金比例降低后,也就意味着开发商的贷款门槛更低, 可以用更少的资金贷到更多的贷款,从而增强企业的信心。南京大学经济学 系副主任葛扬表示,国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有 所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从 35% 调低至 20%,而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了 5 个百分 点,从 35%降为 30%。“很明显,这表明国家是鼓励保障性住房和普通商品 住房的开发投资的”。

 09 年 5 月 25 日:《物权法》两部司法解释  政策关键词:物权法 商改住 车位纠纷  政策发布:最高人民法院 - 26 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告  政策内容:5 月 25 日,最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物 业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题,包括业主身份的界定、 专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、 物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解 释将于 2009 年 10 月 1 日起施行。

 点评:《物权法》规定小区车位车库“应当首先满足业主的需要”;而对于“住 改商”,物权法规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改 变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及 管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”规定对于普通业主的权利再 次进行了强调。

 09 年 5 月 20 日 :禁止保障房地块用于商业性开发发布机构:国土 资源部  内容:

 各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实, 加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性安居工程之名,以划拨 方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。

 点评:土地利用年度计划指标紧张,已有保障性住房建设用地计划不能满足 需要的市县,要统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确 保保障性住房用地的需求。

 保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应,并按规定减免相关 - 27 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 费用,但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,必须实行有偿使 用,严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

 09 年 5 月 15 日:《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》  发布机构:国土资源部  政策内容:国土资源部 5 月 15 日下发的《关于切实落实保障性安居工程用 地的通知》要求,各地要加快编制、修编 2010 至 2011 年和今年保障性住 房用地供应计划,分类确定城市廉租住房建设,林区、垦区、矿区棚户区改 造,农村危房改造等 3 类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序,并 落实到具体地块。

 通知强调,要加强和规范保障性住房用地供应管理。在城市规划区范围内建 设的廉租住房、经济适用住房,应按照城市规划,综合考虑被保障人群的工 作生活等实际,合理确定选址和地块。在城市规划区范围外建设的林区、垦 区、矿区棚户区改造等保障性安居工程,原则上实行原地改建,不扩大占地 规模,人均建设用地标准不得突破当地规定。确需异地改建的,应按照土地 利用总体规划,经充分论证后,可在土地供应计划中优先安排。对于农村危 旧房改造,应充分利用村庄原有建设用地,其用地不得突破当地规定的宅基 地面积标准。保障性住房中的廉租住房和经济适用住房用地,实行划拨供应, 并按规定减免相关费用,但配套建设的商业、服务业等经营性设施用地则必 须实行有偿使用,严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。对在城镇规划区 外单独选址建设的保障性安居工程用地,不得征收新增建设用地有偿使用费。

 点评:通知强调,禁止借保障性安居工程之名,以划拨方式取得土地后改变 - 28 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 用途用于商品住房等商业开发。对没有按约定开工建设和竣工的,要依法依 规提出处理意见,督促企业限期完成开发。对没有按处理意见进行整改的企 业,要禁止其参加土地招标拍卖挂牌活动购置新的土地。

 09 年 5 月 13 日:关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知  机构:国土资源部  内容:各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、 林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低 于所在地土地等别相对应《标准》的 70%执行。根据规定,“出让底价低于 该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之 和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。”工业用地 招拍挂在《通知》中得到了一定程度的放松。

 评价:同原来《全国工业用地出让最低价标准》相比,可以明显看出,对于 优先发展产业且用地集约的工业项目,土地取得的门槛大大降低了。

 09 年 5 月 商品房开发资本金大限松动 房贷风险总体可控 国务院总理温家宝 4 月 29 日主持召开国务院常务会议,决定调整 11 类固定 资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房,具体调整比例尚未公布。这 是 2004 年以来,房地产开发商项目资本金比例(自有资金比例)35%的“大 限”首次出现松动。在分析人士看来,这一变动释放出信贷政策调整的信号, 对房地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义。

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  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 09 年 5 月 1 日《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》  发布机构:中国财政部  政策内容:从 2009 年 5 月 1 日起,各地依法获得批准的新增建设用地,均 统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设 用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后,每个 征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中, 前几等的征收等别调整不大,上海九个区仍为一等,北京城八区和上海浦东 新区为二等。

 点评:新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地 有偿使用费,由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土 资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。

 2002 年,国家制定的新增建设用地土地有偿使用费征收等别,对于抑制建设 用地快速增长发挥了积极作用。

 09 年 4 月 29 日《关于下达 2009 年部分中央廉租住房保障专项补助 资金的通知》  发布机构:中国财政部  政策内容:

 2009 年中央财政廉租住房保障专项补助资金 70 亿元。

 为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难 问题,加大廉租住房保障工作力度,近日,财政部、住房城乡建设部联合印 发《关于下达 2009 年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》,下达 - 30 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 2009 年中央财政廉租住房保障专项补助资金 70 亿元,用于补助财政困难地 区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住 房支出。

 点评:完善社会福利保障体系 09 年 3 月:单 位 GDP 和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗 考核办法  机构:国土资源部、国家发改委、国家统计局  内容:规定自本年度起,就单位 GDP 和固定资产投资规模增长的新增建设 用地消耗,对各地政府进行评价考核。

 考核采用量化方法,考核结果分别作为分解下达年度土地利用计划指标和主 管部门对省级政府领导干部进行综合考核评价的依据。

 量化考核,该量化方法设置了两项指标。

 一是区域位次指标。旨在通过各地区集约水平在全国的位次,考核该地区节 约集约用地的水平,涵盖三项具体指标:“单位 GDP 耗地下降率”、“单 位 GDP 增长消耗新增建设用地量”和“单位固定资产投资消耗新增建设用 地量”。三项指标值标准化、平均加权后在全国排序,并对不同位次给予评 分,满分为 65 分。

 - 31 -

  楚雄兆顺房地产鲁班阁项目市场调查报告 二是年度变化指标。旨在通过各地区考核年度集约水平与前一年相比的提高 程度,考核该地区节约集约用地措施的力度。该指标亦是将上述三项具体指 标分别评分后加和得出,满分为 35 分。

 2009 年 1 月 6 日《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》  发布机构:住房和城乡建设部、监察部  政策内容:《通知》要求,各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管 理的过程中,必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。国有土地使 用权一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。

 确需变更规划条件确定的容积率的建设项目,应根据程序进行。《通知》要 求,城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要 求,严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。

 对于面积不符的,建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及 时对违法建设进行处罚,拆除违法建设部分、没收违法收入,并对违法建设 部分处以工程造价 10%的罚款。

 点评:进一步严格要求容积率指标的规划管理和调整程序,严格核查建设工 程是否符合容积率要求,加强建设 用地容积率管理监督检查。

 09 年 1 月 1 日:城市房地产税暂行条例废止  ...

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