房地产 营改增 探究营改增对房地产行业的影响
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房地产 营改增 探究营改增对房地产行业的影响

2019-10-12 11:03:39 投稿作者: 点击:

探究营改增对房地产行业的影响

探究营改增对房地产行业的影响 2015年5月我国正式将房地产纳入到营改增改革的范 围中,房地产行业要想实现长远发展,就必须紧跟改革步伐, 顺应时代潮流。营改增这一税改政策的开展目标是为了进一 步完善税制,减少税负,然而新政策在实施过程中,仍存在 一些问题,使房地产行业受到一定影响,这些影响既可能是 正面的,也可能是负面的,只有积极抓住正面影响,避免负 面影响,才能使房地产行业在营改增这一新政策改革的背景 下,实现可持续发展。

一、房地产行业的特征概述 (一)资金投入大,开发周期长 房地产行业在进行项目开发时需要投入大量资金,这些 包括土地使用费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设 施费、公共建筑配套设施费、资本化利息以及后期的管理费 等,这其中土地使用费的所占比例最高,大约能占总投入的 30%-50%左右[1]。此外房地产开发项目以获得土地使用权作 为项目起始阶段,之后要经历勘察、策划、报批、原住户拆 迁征地、补偿、施工、竣工、营销等多个阶段,最短开发周 期也要在2-3年左右。(二)融资成本高 房地产项目建成后,需要经过销售阶段才能实现资金回 收,此种盈利模式,使房地产企业的资金占用时间长,因此 房地产企业就需要在前期筹集大量的资金。因此为保证房地 产企业项目的顺利开展,需要采取有效的融资方法,在项目 开发前期,实现大量资金融资。

二、营改增对房地产行业的影响 (一)对税负方面的影响 房地产在开发过程中,包括房产的建设开发、销售、分 配等各个环节都存在一定的重复征税问题,这也一定程度上 增加了税负压力[2]。虽然开展营改增能够一定程度上减少 重复征税的问题,但从房地产行业的成本结构来看,土地成 本所占比例最大,但当前税收制度下,土地成本并不能进行 税负抵扣,所以房地产企业,特别是土地成本较高的一二线 大型城市来说,营改增并不能并不能带来土地成本方面的税 收节约,甚至还可能出现税负增加的问题。

除土地成本外,建安成本也占据总开发成本的较大比例。

建材供应商多为个体户、小规模纳税人,往往不能提供增值税专用发票,且建安人力多为劳务公司派遣或零散的农民工, 也没有增值税发票,这都影响了进项税抵扣[3]。此外因房 地产行业的建筑周期长,如果企业是在营改增实施以前所购 买的原材料及设备,那么此种情况则没有办法取得增值税专 用发票,那么也就不能进行进项税抵扣。结合以上多个因素 来看,虽然总体来看营改增能够一定程度上降低房地产企业 税负,但在实际应用中,可能会因为以上问题,使税负减少 幅度并不明显,深入还有可能提高。

(二)对成本方面的影响 建筑安装行业作为房地产的上游行业,营改增实施以后, 建筑安装行业的税负会从以往的税率上升到11%,而建筑安 装业的收入盈利已经较为有限,税负上提后,建筑安装行业 的税负势必会向其下游行业转移,进而使房地产行业的成本 增加。

(三)对存量项目销售利润的影响 在营改增实施以前开工或竣工的项目,不能取得增值税 发票,也无法进行税负抵扣,但销售时则要根据11%的增值 税新税率上交,这不仅会影响房地产企业的税负,还会对这 些项目的销售利润带来严重影响,特别是对资产相对薄弱的中小型房地产企业来说,这一利润压力不容忽视[4]。且目 前仍然有很多销售周期超过3年,且仍没有清盘的房产项目, 如果对此类项目也都进行营改增一刀切改革,那么必然带来 税负不公平问题。

(四)对自持商业物业运营成本的影响 在营改增实施后,对于已经投入运营的房产物业来说, 相当于租金税率在没有进行进项税抵扣的情况下,直接由以 往的税率升到11%,从而增加其运营成本。

三、营改增改革背景下房地产行业的应对策略 (一)加强供应商管理 及时获取增值税专用发票 营改增实施后,增值税专用发票成为了降低税负的有效 途径。因此房地产企业在开展建筑安装工程时,应当尽量选 择具备开具增值税发票资质的供应商与建筑施工单位,并要 求合作方能够尽量提供足够的增值税专用发票。

此外房地产企业还应强化甲供材料以及劳务派遣等过 程中所开具的专用发票的管理工作,并强化发票的保管与抵 扣工作[5]。同时要对企业财务人员进行营改增新政策相关知识的培训,确保会计核算等实务操作能够按照新规定进行 核算、抵扣,并强化和施工单位的工程竣工决算管理,确保 企业能够及时取得足够的增值税发票。

(二)强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理 为积极应对营改增对房地产代理的影响,房地产企业应 当对经营活动的各个环节采取科学的安排与管理[6]。识别 在新税改背景下各个环节中可能出现的风险问题。并对拿地、 建安、融资、销售过程中能够进行增值税抵扣的环节进行预 先梳理,计算可抵扣的比例及数额,并加大对这些环节的相 关管理工作,确保能够按照预计的抵扣数额实现完全抵扣。

此外一些房地产企业会通过业务外包的形式实现税务转移, 此种方式虽然具有一定效果,但为了维护企业的品牌效益与 质量,需要在强化对外包方的质量监管。

(三)积极涉足商业地产开发领域 房地产开发主要分为住宅与商业两者形式,目前我国住 宅地产已经出现较为严重的供大于求的问题,因此消费者占 据主导权,住宅住户不可能接受房地产企业提出的伤害其利 益的要求,因此住宅开发难以将税负增加转嫁给消费者。而 商业地产的消费者主要为商业地产中各商铺的租赁单位,这些租赁单位在上缴租金或购买物业服务时,可以取得增值税 发票,从而通过发票进行抵扣,一定程度上填补成本,因此 商业地产可以通过借助向消费者转移的形式,缓解税负压力, 提升房地产企业的自身利润。

在营改增的改革背景下,房地产企业在这一契机下,积 极进行转型升级,从以往单一的住宅开发,向商业地产、旅 游地产等多形态方向发展,从而增加风险抵御的能力。

(四)加大精装修房的销售力度 商业地产可通过多销售精装修房,来获取更多的物料、 安装增值税发票,并将这些发票统一归入到建筑安装的税收 抵扣中,提高税负抵扣额度,提升盈利空间。

(五)开展财会工作改革 营改增全面开展之后,会计核算、科目设置、账务处理 都和以往有了较大不同,为积极应对营改增的全新变化,财 务人员的工作内容及操作方式都需要进行及时调整。此外还 需对企业现有财务系统进行更新与调整,使其与当前财务工 作向匹配。四、结束语 wWw.dYLw.nEt 参考文献:
[1]严荣,颜莉,江莉.“营改增”对上海房地产业的影 响研究[J].上海经济研究,2015,12:87-96.

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